Вернуться назад

  

  

Утверждено 

постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики 

от 29 августа 2012 года N 36/2 

ПОЛОЖЕНИЕ 

об отдельных сделках/операциях коммерческих банков и микрофинансовых компаний Кыргызской Республики с недвижимым имуществом 

(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 16 ноября 2012 года N 43/1, 23 октября 2013 года N 39/7, 31 июля 2014 года № 34/11, 28 октября 2015 года № 64/5, 22 февраля 2017 года № 6/4, 17 мая 2017 года № 19/11, 15 июня 2017 года №2017-П-12/25-12-(НПА)

1. Общие положения 

1. (Утратил силу в соответствии с постановлением Правления Нацбанка КР от 17 мая 2017 года № 19/11) 

2. Целью настоящего Положения является определение минимальных требований к коммерческим банкам, Государственному банку развития Кыргызской Республики и микрофинансовым компаниям, имеющим право на привлечение депозитов (далее - банки), при осуществлении ими операций с недвижимым имуществом, полученным банком в счет погашения выданных ранее кредитов, а также операций с банковскими помещениями, предназначенными для продажи. 

(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 16 ноября 2012 года N 43/1, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

3. Для целей настоящего Положения, используются следующие понятия: 

Под "прочим недвижимым имуществом" понимается актив в виде: 

а) недвижимого имущества, полученного банком в результате покупки, или передачи клиентом в качестве погашения его задолженности банку, полной или частичной, по выданным ему ранее кредитам; 

б) любого недвижимого имущества банка, включая неиспользуемые банковские помещения, которое не используется и не будет использоваться для обеспечения деятельности банка, и предназначенного для продажи, при этом амортизация таких активов должна быть прекращена. 

Банк должен принять или перевести данные активы в категорию "Прочая собственность банка" - "недвижимое имущество, перешедшее во владение банка" с момента наступления событий, указанных в пункте 6 настоящего Положения. 

Оценка - это оценка недвижимого имущества на основании отчета об оценке, подготовленного независимо и беспристрастно квалифицированным оценщиком в соответствии со Стандартами оценки имущества, обязательными к применению всеми субъектами оценочной деятельности в Кыргызской Республике, утвержденными постановлением Правительства Кыргызской Республики N 217 от 3 апреля 2006 г. (далее - Стандарт оценки недвижимого имущества). 

Справедливая стоимость - расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. В случае нереализации имущества на торгах, то справедливой стоимостью считается стоимость, устанавливаемая в порядке, предусмотренном действующим законодательством Кыргызской Республики 

Задолженность по кредиту - это неуплаченный остаток по основной сумме кредита плюс все начисленные, но не уплаченные проценты, штрафы и иные расходы, связанные с возвратом долга (если применимо, то неуплаченный остаток должен быть скорректирован на дисконты или премии). 

Крупная сделка - сделка или несколько взаимосвязанных сделок стоимостью 10 и более процентов от чистого суммарного капитала банка на дату принятия решения о заключении таких сделок. 

(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, 17 мая 2017 года № 19/11, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

4. (Утратил силу в соответствии с постановлением Правления Нацбанка КР от 17 мая 2017 года № 19/11) 

2. Требования к сроку владения прочим недвижимым имуществом 

5. Прочее недвижимое имущество не может удерживаться банком более трех лет с момента возникновения права собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, сроки по которым устанавливается законодательством Кыргызской Республики. При этом банком должна быть инициирована активная программа поиска покупателя. 

В случае наложения ареста судом на прочую собственность банка, вышеуказанный срок приостанавливается до момента снятия ареста судом. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 22 февраля 2017 года № 6/4, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

6. Отсчет срока удержания прочего недвижимого имущества начинается с даты, когда: 

а) право собственности на недвижимое имущество, полученное банком в счет погашения ранее выданных кредитов/сделок, несущих в себе кредитный риск, зарегистрировано в уполномоченном регистрационном органе (в том числе на основании гражданско-правовых сделок); 

б) Правление банка принимает решение о неиспользовании приобретенной для будущего расширения банка недвижимого имущества и/или прекращении использования помещения для банковской деятельности (например, в результате закрытия обособленного структурного подразделения, переезда и по другим причинам в соответствии с актом) и о необходимости его продажи. Данное решение должно быть одобрено Советом директоров. 

(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, 17 мая 2017 года № 19/11, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

3. Требования по операциям с прочим недвижимым имуществом 

7. У банка должна быть политика по управлению прочим недвижимым имуществом, утвержденная Советом директоров банка (может быть составной частью кредитной политики). В политике должна содержаться следующая минимальная информация: 

а) порядок принятия и перевода активов в категорию "Прочая собственность банка", а также их продажи, включая определение органа/лица, уполномоченного принимать решения по принятию, переводу и продаже прочего недвижимого имущества; 

б) методы, применяемые банком для продажи имущества, включая порядок и способы продажи, последовательность действий и мероприятий по продаже прочего недвижимого имущества; 

в) периодичность определения справедливой стоимости прочего недвижимого имущества; 

г) требование о проведении оценки независимым оценщиком в соответствии с настоящим Положением; 

д) учет и предоставление отчетности, если данные вопросы не описаны в других нормативных документах банка; 

е) другие сведения, отражающие деятельность банка, связанную с прочим недвижимым имуществом. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)). 

8. Банком постоянно должна поддерживаться информация по каждой единице прочего недвижимого имущества, включая: 

а) решение уполномоченного органа/лица о принятии на баланс прочего недвижимого имущества; 

б) дату принятия на баланс; 

в) действия, предпринятые по продаже данной единицы прочего недвижимого имущества; 

г) предложения потенциальных покупателей, при их наличии; 

д) справедливая стоимость недвижимого имущества, подтвержденная соответствующими документами; 

е) дата оценки и стоимость проведения оценки; 

ж) другие необходимые сведения. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

9. Письменные отчеты банка по продаже прочего недвижимого имущества должны рассматриваться Правлением, как минимум, один раз в квартал. Результаты рассмотрения Правлением банка вопросов по продаже прочего недвижимого имущества должны быть оформлены протоколом заседания Правления. 

10. Совет директоров банка на ежеквартальной основе должен ознакамливаться с результатами рассмотрения Правлением банка вопросов о продаже прочего недвижимого имущества и письменными отчетами банка. 

11. Банк имеет право заключать договор аренды (форма договора, при которой недвижимое имущество передается во временное владение и/или временное пользование) прочего недвижимого имущества для покрытия расходов, связанных с его содержанием, на срок не более срока, указанного в пункте 5 настоящего Положения. В случае нарушения сроков сдачи в аренду прочего недвижимого имущества к банку могут быть применены меры воздействия в соответствии с законодательством Кыргызской Республики, включая нормативные правовые акты Национального банка Кыргызской Республики. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

12. Дополнительные расходы по улучшению общего состояния прочего недвижимого имущества, которые приведут к возникновению будущих экономических выгод и увеличению его стоимости, могут быть утверждены только, если действия банка не нацелены на получение прибыли от операций с недвижимым имуществом. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

13. Решение об утверждении дополнительных расходов по улучшению общего состояния прочего недвижимого имущества в соответствии с пунктом 12 настоящего Положения должно быть принято Советом директоров банка. 

14. Решение об утверждении дополнительных расходов должно быть подкреплено обоснованными причинами, каким образом предполагаемые расходы принесут пользу банку. В случае, когда банк намеревается улучшить общее состояние прочего недвижимого имущества, к решению Совета директоров должен быть приложен отчет уполномоченного структурного подразделения с подтверждающим и мотивированным обоснованием. 

15. Правление банка может утвердить дополнительные текущие расходы по ремонту и содержанию (повседневное обслуживание объекта) прочего недвижимого имущества. 

16. Если действия банка, изложенные в пунктах 11-15 настоящего Положения, связаны с аффилированными/связанными с банком, то они должны быть одобрены Советом директоров. При этом к документам на рассмотрение Совета директоров банка, помимо прочего, должна быть приложена следующая документация: 

а) описание операции с аффилированным/связанным с банком лицом; 

б) фамилия, имя, отчество аффилированного/связанного с банком лица (наименование юридического лица, являющегося аффилированным лицом) и его отношение к банку; 

в) доказательства о справедливости условий сделки с аффилированным/связанным с банком лицом (исследование рынка, отчет независимого оценщика и иные другие доказательства); 

г) смета предполагаемых расходов банка. 

17. В протоколе заседания Совета директоров об одобрении операции с аффилированным/связанным с банком лицом, подписанном всеми членами Совета директоров, должно быть указано, что аффилированнон/связанное с банком лицо не участвовало и не голосовало при принятии решения. К протоколу должна быть приложена копия выписки из стенограммы заседания Совета директоров, подписанной всеми участвовавшими в голосовании членами Совета директоров, подтверждающая, что все условия и обстоятельства сделки с аффилированным/связанным с банком лицом изучены и, что данная сделка заключена по справедливой для банка стоимости и в соответствии с законодательством. 

18. Действия банка в отношении аффилированного/связанного с банком лица должны соответствовать требованиям нормативных правовых актов Национального банка Кыргызской Республики, регулирующих операции с аффилированными/связанными с банком лицами. 

19. Банк обязан соблюдать все требования настоящего Положения также и при проведении следующих операций/сделок с аффилированными/связанными с банком лицами: 

а) продажа/купля недвижимого имущества; 

б) аренда/лизинг недвижимого имущества; 

в) операции, по которым доходы получают аффилированные/связанные с банком лица; 

г) любые другие сделки/операции с прочим недвижимым имуществом, в которых участвует аффилированное/связанное с банком лицо. 

4. Учет прочего недвижимого имущества 

20. Недвижимое имущество, указанное в подпункте а) пункта 3 настоящего Положения, при принятии в категорию "Прочая собственность" в рамках внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество должно быть признано на балансе по справедливой стоимости имущества (за исключением принятия недвижимого имущества на баланс в результате несостоявшихся публичных торгов) за вычетом ориентировочных расходов по продаже недвижимого имущества на дату принятия в категорию "Прочая собственность" в соответствии с разделом 5 данного Положения. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

21. При этом любое превышение задолженности по кредиту над справедливой стоимостью недвижимого имущества должно относиться на резерв на покрытие потенциальных потерь и убытков в соответствии с Положением о классификации активов и соответствующих отчислениях в резерв на покрытие потенциальных потерь и убытков, утвержденным постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики N 18/3 от 21.07.2004 года. 

22. В рамках внесудебного порядка взыскания заложенного имущества превышение суммы, по которой принимается недвижимое имущество на баланс банка, над задолженностью по кредиту, является обязательством банка по возврату излишков денежных средств залогодателю. Данная разница должна быть выплачена залогодателю при реализации данной недвижимого имущества. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5) 

23. При переводе в категорию "Прочая собственность" недвижимого имущества, указанного в подпункте б) пункта 3 настоящего Положения, оно должно учитываться по наименьшей из чистой балансовой стоимости (стоимость за минусом амортизации и убытка от обесценения) и справедливой стоимости на дату перевода. Любое превышение чистой балансовой стоимости над справедливой стоимостью должно быть отнесено на расходы текущего периода. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

24. При любом последующем уменьшении стоимости прочего недвижимого имущества банк должен признать убыток от обесценения до справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу. Если после обесценения недвижимого имущества его справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу увеличится, то банк должен признать это увеличение, но только в сумме, не превышающий ранее накопленный убыток от обесценения. 

25. Любые текущие расходы по ремонту и содержанию прочего недвижимого имущества, а также затраты, связанные с принятием недвижимого имущества на баланс банка (затраты по юридическому оформлению недвижимого имущества, организацию торгов и других затрат) должны быть отнесены на затраты того периода, в котором были понесены. 

26. Недвижимое имущество, указанное в подпункте а) пункта 3 настоящего Положения классифицируется в соответствии с Положением о классификации активов и соответствующих отчислениях в резерв на покрытие потенциальных потерь и убытков. 

5. Требования к оценке прочего недвижимого имущества 

27. При принятии в рамках внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество или переводе недвижимого имущества в категорию "Прочая собственность", справедливая стоимость имущества должна быть подтверждена независимым профессиональным оценщиком в соответствии со Стандартом оценки недвижимого имущества. 

Требование об оценке недвижимого имущества не является обязательным, если: 

а) справедливая стоимость имущества не превышает 1000000 сом; 

б) оценка недвижимого имущества была произведена в течение последних шести месяцев до перевода недвижимого имущества в категорию "прочая собственность"; 

в) у банка имеется документальное подтверждение возможности продажи имущества в соответствии с пунктом 31 настоящего Положения в течение 90 дней со дня получения банком прав на данное имущество; 

г) имеются результаты несостоявшихся публичных торгов. 

Принятие недвижимого имущества в категорию "Прочая собственность" банком в рамках судебного порядка взыскания заложенного имущества, производится в соответствии с законодательством Кыргызской Республики. 

(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 23 октября 2013 года N 39/7, 28 октября 2015 года № 64/5) 

28. Банк периодически должен проводить работу по выявлению признаков возможного обесценения прочего недвижимого имущества с целью подтверждения стоимости имущества, учтенной на балансе, но не реже одного раза в год. 

(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

29. Задание банка по оценке прочего недвижимого имущества оценщику должно быть оформлено в письменной форме, а отчет оценщика об оценке должен включать задание по оценке и содержать результаты оценки по всем параметрам, указанным в задании по оценке банка. 

6. Продажа прочего недвижимого имущества 

30. Банк должен продать прочее недвижимое имущество не позднее срока, установленного пунктом 5 данного Положения. 

31. Банк должен учитывать недвижимое имущество в категории "Прочая собственность" до тех пор, пока не будут выполнены все следующие условия: 

а) получение от покупателя суммы денежных средств, составляющей не менее 25% от общей продажной цены в случае продажи имущества лицу, не связанному с банком и не менее 50% - в случае продажи имущества лицу, подпадающему под определение связанного с банком лица или аффилированного лица банка, если банк финансирует оставшуюся часть посредством предоставления кредита. При этом участие банка должно быть ограничено только его ролью как кредитора, то есть условия (процентные ставки, срок погашения, амортизация и т.д.) должны являться такими же, как и для обычного кредита. Если продажа имущества финансируется за счет кредита по ставке, ниже, чем текущая рыночная процентная ставка, банк должен дисконтировать кредит и привести доходность по кредиту к рыночной ставке в соответствии с МСФО; 

б) данные о покупателе отражают его способность производить последующие платежи и подтверждены соответствующей документацией, включая анализ платежеспособности; 

в) банк перевел на покупателя большую часть рисков и вознаграждения, связанных с владением имуществом, то есть передал право пользования и владения имуществом. Степень участия банка во владении имуществом является важным фактором для целей определения операции в качестве "продажи". 

При выполнении всех вышеуказанных условий одновременно банк может учитывать актив в балансе как кредит клиенту. 

(В редакции постановлений Правления Нацбанка КР от 23 октября 2013 года N 39/7, 28 октября 2015 года № 64/5, 17 мая 2017 года № 19/11) 

31-1. При заключении банком договора финансовой аренды/договора продажи недвижимого имущества в рассрочку или другого подобного договора с лицом, которое являлось владельцем данного имущества на момент принятия ее на баланс банка в счет погашения задолженности по кредиту, банк может классифицировать данный актив (прочую собственность) как "субстандартный" актив с формированием резерва на покрытие потенциальных потерь и убытков в размере 25% в соответствии с Положением о классификации активов и соответствующих отчислениях в резерв на покрытие потенциальных потерь и убытков, утвержденным постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики от 21 июля 2004 года № 18/3. В случае допущения просрочек по платежам и нарушения графика погашения по вновь заключенному договору, классификация должна осуществляться согласно установленным требованиям Национального банка. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 22 февраля 2017 года № 6/4) 

31-2. Банк вправе принять недвижимое имущество на баланс банка и учитывать его как «прочая собственность» в счет погашения ранее выданного кредита, указанного в соглашении об отступном. При этом, в соглашении об отступном должно содержаться обязательство банка продать данное имущество лицу, которое являлось владельцем данного недвижимого имущества, принятого в счет погашения ранее выданного кредита в оговоренные между банком и залогодателем сроки и по сумме обязательства залогодателя и/или заемщика, которое также должно быть предусмотрено в соглашении об отступном. 

Если в сроки, указанные в соглашении об отступном, прочая собственность банка не будет реализована, и/или в случае расторжения договора о финансовой аренде или договора продажи недвижимого имущества в рассрочку или других подобных договоров, то банк должен произвести независимую оценку прочей собственности и учитывать ее согласно Положению. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 22 февраля 2017 года № 6/4, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

32. При невыполнении условий, определенных в пункте 31 настоящего Положения, банк должен продолжать учитывать имущество в категории "Прочая собственность - прочее недвижимое имущество". Полученные платежи (основная сумма, проценты и другие платежи) должны отражаться как обязательства банка по продаже данного имущества до получения достаточных платежей и наступления событий, которые позволят классифицировать операцию как продажа. 

33. Прибыль и убытки от продажи прочего недвижимого имущества за денежные средства должны быть признаны в соответствии с МСФО. 

34. Банк должен вести надлежащую письменную документацию, отражающую работу банка по продаже каждого объекта из категории прочего недвижимого имущества в соответствии с требованиями настоящего Положения. Если до окончания срока, установленного пунктом 5 настоящего Положения, у банка появится возможность продать имущество, так, что будет покрыта задолженность по кредиту, а также дополнительные расходы, понесенные в период владения, банком должны быть незамедлительно предприняты действия для продажи недвижимого имущества. 

7. Банковские помещения 

35. Правление банка принимает решение о приобретении недвижимого имущества для расширения деятельности банка, а Совет директоров банка - при крупной сделке. В решении должны быть отражены планы банка по использованию этого недвижимого имущества. Приобретение банком недвижимого имущества для целей сдачи в аренду не допускается. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 31 июля 2014 года № 34/11, от 15.06.17 г. №2017-П-12/25-12-(НПА)

36. В течение 1 года после приобретения имущества Правлением банка должно быть принято решение относительно использования недвижимого имущества в качестве банковских помещений, либо отказа от использования данного имущества. Данное решение должно быть одобрено Советом директоров банка. 

37. Банк вправе сдавать в аренду/субаренду как отдельно стоящие неиспользуемые банковские помещения, так и часть площадей неиспользуемых банковских помещений. При этом банковские помещения, в которых расположен банк и его подразделения должны быть изолированы, соответствовать требованиям технической укрепленности и других установленных требований по технике безопасности эксплуатации нежилых помещений. Банки должны письменно уведомлять Управление внешнего надзора Национального банка о каждом случае сдачи в аренду/субаренду неиспользуемых банковских помещений и/или замены арендаторов с указанием информации об арендаторе/субарендаторе и сроке аренды. 

(В редакции постановления Правления Нацбанка КР от 28 октября 2015 года № 64/5) 

37-1. (Исключен в соответствии с постановлением Правления Нацбанка КР от 31 июля 2014 года № 34/11) 

8. Заключительные положения 

38. В настоящем нормативном правовом акте устанавливаются только основополагающие требования, которые должны выполнятся банком при проведении сделок/операций с прочим недвижимым имуществом. 

39. Положения настоящего нормативного правового акта обязательны к исполнению должностными лицами и сотрудниками банка.