Постановление Правления НБКР № 36\2 от 29.08.12г. 

Об утверждении Положения «Об отдельных сделках/операциях коммерческих банков и микрофинансовых компаний Кыргызской Республики с недвижимостью» 

В соответствии со статьями 7 и 43 Закона Кыргызской Республики «О Национальном банке Кыргызской Республики», Правление Национального банка Кыргызской Республики постановляет:  

1. Утвердить Положение «Об отдельных сделках/операциях коммерческих банков и микрофинансовых компаний Кыргызской Республики с недвижимостью» (прилагается). 

2. Юридическому Управлению:  

- опубликовать настоящее постановление на официальном сайте Национального банка Кыргызской Республики; 

- после официального опубликования направить настоящее постановление в Министерство юстиции Кыргызской Республики для внесения в Государственный реестр нормативных правовых актов Кыргызской Республики. 

3. Настоящее постановление вступает в силу по истечении месяца после официального опубликования.  

4. Управлению методологии надзора и лицензирования довести настоящее постановление до сведения коммерческих банков и Ассоциации микрофинансовых организаций.  

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Председателя Национального банка Кыргызской Республики Чокоева З.Л.  

Председатель Асанкожоева З.М. 

Утверждено 

постановлением Правления 

Национального банка 

Кыргызской Республики 

№ 36\2 от «_29_» августа 2012г. 

ПОЛОЖЕНИЕ 

«Об отдельных сделках/операциях коммерческих банков и микрофинансовых компаний Кыргызской Республики с недвижимостью» 

1. Общие положения 

1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Законами Кыргызской Республики «О Национальном банке Кыргызской Республики», «О банках и банковской деятельности в Кыргызской Республике», «О микрофинансовых организациях в Кыргызской Республике» и другими нормативными правовыми актами Кыргызской Республики. 

2. Целью настоящего Положения является определение минимальных требований к коммерческим банкам и микрофинансовым компаниям, имеющим право на привлечение депозитов (далее - банки) при осуществлении ими операций с недвижимостью, полученной банком в счет погашения выданных ранее кредитов, а также операций с банковскими помещениями, предназначенными для продажи.  

3. Для целей настоящего Положения, используются следующие понятия: 

Под «прочей недвижимостью» понимается актив в виде: 

а) недвижимости, полученной банком в результате покупки, отчуждения или передачи клиентом в качестве погашения его задолженности банку, полной или частичной, по выданным ему ранее кредитам; 

б) любой недвижимости банка, включая неиспользуемые банковские помещения, которая не используется и не будет использоваться для обеспечения деятельности банка, и предназначена для продажи. 

Банк должен принять или перевести данные активы в категорию «Прочая собственность банка» - «прочая недвижимость» с момента наступления событий, указанных в пункте 6 настоящего Положения. 

Оценка – это оценка недвижимости на основании отчета об оценке, подготовленного независимо и беспристрастно квалифицированным оценщиком в соответствии со Стандартами оценки имущества, обязательными к применению всеми субъектами оценочной деятельности в Кыргызской Республике, утвержденными постановлением Правительства Кыргызской Республики № 217 от 3 апреля 2006 г. (далее – Стандарт оценки недвижимого имущества). 

Справедливая стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. 

Задолженность по кредиту – это неуплаченный остаток по основной сумме кредита плюс все начисленные, но не уплаченные проценты, штрафы и иные расходы, связанные с возвратом долга (если применимо, то неуплаченный остаток должен быть скорректирован на дисконты или премии). 

Крупная сделка - сделка или несколько взаимосвязанных сделок стоимостью 10 и более процентов от чистого суммарного капитала банка на дату принятия решения о заключении таких сделок. 

4. Используемые в настоящем Положении другие понятия соответствуют понятиям Закона Кыргызской Республики «О банках и банковской деятельности в Кыргызской Республике», Инструкции «О требованиях к операциям банков с инсайдерами и аффилированными лицами», утвержденной постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики №34/10 от 10 декабря 2003г., Инструкции о требованиях к операциям микрофинансовых компаний, привлекающих депозиты, с инсайдерами и аффилированными лицами, утвержденной постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики N 28/8 от 4 июля 2012г. и другим понятиям нормативных правовых актов Национального банка, Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО).  

2. Требования к сроку владения прочей недвижимостью 

5. Прочая недвижимость не может удерживаться банком более трех лет. При этом банком должна быть инициирована активная программа поиска покупателя.  

6. Отсчет срока удержания прочей недвижимости начинается с даты, когда: 

а) право на недвижимое имущество, полученное банком в счет погашения ранее выданных кредитов, зарегистрировано в уполномоченном регистрационном органе; 

б) Правление банка принимает решение о неиспользовании приобретенной для будущего расширения банка недвижимости и/или прекращении использования помещения для банковской деятельности (например, в результате закрытия обособленного структурного подразделения, переезда и по другим причинам в соответствии с актом) и о необходимости ее продажи. Данное решение должно быть одобрено Советом директоров. 

3. Требования по операциям с прочей недвижимостью 

7. У банка должна быть политика по управлению прочей недвижимостью, утвержденная Советом директоров банка (может быть составной частью кредитной политики). В политике должна содержаться следующая минимальная информация: 

а) порядок принятия и перевода активов в категорию «Прочая собственность банка», а также их продажи, включая определение органа/лица, уполномоченного принимать решения по принятию, переводу и продаже прочей недвижимости; 

б) методы, применяемые банком для продажи имущества, включая порядок и способы продажи, последовательность действий и мероприятий по продаже прочей недвижимости; 

в) периодичность определения справедливой стоимости прочей недвижимости; 

г) требование о проведении оценки независимым оценщиком в соответствии с настоящим Положением; 

д) учет и предоставление отчетности, если данные вопросы не описаны в других нормативных документах банка; 

е) другие сведения, отражающие деятельность банка, связанную с прочей недвижимости. 

8. Банком постоянно должна поддерживаться информация по каждой единице прочей недвижимости, включая  

а) решение уполномоченного органа/лица о принятии на баланс прочей недвижимости; 

б) дату принятия на баланс; 

в) действия, предпринятые по продаже данной единицы прочей недвижимости; 

г) предложения потенциальных покупателей; 

д) справедливая стоимость недвижимости, подтвержденная соответствующими документами; 

е) дата оценки и стоимость проведения оценки; 

ж) другие необходимые сведения. 

9. Письменные отчеты банка по продаже прочей недвижимости должны рассматриваться Правлением, как минимум, один раз в квартал. Результаты рассмотрения Правлением банка вопросов по продаже прочей недвижимости должны быть оформлены протоколом заседания Правления.  

10. Совет директоров банка на ежеквартальной основе должен ознакамливаться с результатами рассмотрения Правлением банка вопросов о продаже прочей недвижимости и письменными отчетами банка.  

11. Банк имеет право заключать договора аренды прочей  недвижимости для покрытия расходов, связанных с ее содержанием, на срок не более срока, указанного в пункте 5 настоящего Положения. В случае нарушения сроков сдачи в аренду прочей недвижимоcти к банку могут быть применены меры воздействия и санкции в соответствии с законодательством Кыргызской Республики, включая нормативные правовые акты Национального банка Кыргызской Республики.  

12. Дополнительные расходы по улучшению общего состояния прочей недвижимости, которые приведут к возникновению будущих экономических выгод и увеличению ее стоимости, могут быть утверждены только в следующих случаях: 

а) предпринятые меры сократят разницу между задолженностью по кредиту и справедливой стоимостью данного имущества; 

б) действия банка не нацелены на получение прибыли от операций с недвижимостью. 

13. Решение об утверждении дополнительных расходов по улучшению общего состояния прочей недвижимости в соответствии с пунктом 12 настоящего Положения должно быть принято Советом директоров банка.  

14. Решение об утверждении дополнительных расходов должно быть подкреплено обоснованными причинами, каким образом предполагаемые расходы принесут пользу банку. В случае, когда банк намеревается улучшить общее состояние прочей недвижимости, к решению Совета директоров должен быть приложен отчет уполномоченного структурного подразделения с подтверждающим и мотивированным обоснованием. 

15. Правление банка может утвердить дополнительные текущие расходы по ремонту и содержанию (повседневное обслуживание объекта) прочей недвижимости.  

16. Если действия банка, изложенные в пунктах 11-15 настоящего Положения, связаны с инсайдерами/аффилированными лицами, то они должны быть одобрены Советом директоров. При этом к документам на рассмотрение Совета директоров банка, помимо прочего, должна быть приложена следующая документация: 

а) описание операции с инсайдером/аффилированным лицом; 

б) фамилия, имя, отчество инсайдера/аффилированного лица (наименование юридического лица, являющегося аффилированным лицом) и его отношение к банку; 

в) доказательства о справедливости условий сделки с инсайдером/аффилированным лицом (исследование рынка, отчет независимого оценщика и иные другие доказательства); 

г) смета предполагаемых расходов банка. 

17. В протоколе заседания Совета директоров об одобрении операции с инсайдером/аффилированным лицом, подписанном всеми членами Совета директоров, должно быть указано, что инсайдер/аффилированное лицо не участвовало и не голосовало при принятии решения. К протоколу должна быть приложена копия выписки из стенограммы заседания Совета директоров, подписанной всеми участвовавшими в голосовании членами Совета директоров, подтверждающая, что все условия и обстоятельства сделки с инсайдером/аффилированным лицом изучены и, что данная сделка заключена по справедливой для банка стоимости и в соответствии с законодательством. 

18. Действия банка в отношении инсайдера/аффилированного лица должны соответствовать требованиям нормативных правовых актов Национального банка Кыргызской Республики, регулирующих операции с инсайдерами/аффилированными лицами. 

19. Банк обязан соблюдать все требования настоящего Положения также и при проведении следующих операций/сделок с инсайдерами/аффилированными лицами: 

а) продажа/купля недвижимости; 

б) аренда/лизинг недвижимости; 

в) операции, по которым доходы получают инсайдеры/ аффилирированные лица; 

г) любые другие сделки/операции с прочей недвижимостью, в которых участвует инсайдер/ аффилированное лицо. 

4. Учет прочей недвижимости 

20. Недвижимость, указанная в подпункте а) пункта 3 настоящего Положения, при принятии в категорию «Прочая собственность» должна быть признана на балансе по справедливой стоимости имущества за вычетом ориентировочных затрат по продаже недвижимости на дату принятия в категорию «Прочая собственность» в соответствии с разделом 5 данного Положения и без учета затрат, связанных с принятием недвижимости на баланс банка (затраты по юридическому оформлению недвижимости, организацию торгов и других затрат).  

21. При этом любое превышение задолженности по кредиту над справедливой стоимостью недвижимости должно относиться на резерв на покрытие потенциальных потерь и убытков в соответствии с Положением о классификации активов и соответствующих отчислениях в резерв на покрытие потенциальных потерь и убытков, утвержденным постановлением Правления Национального банка Кыргызской Республики №18/3 от 21.07.2004 года. 

22. Сумма превышения справедливой стоимости недвижимости над задолженностью по кредиту должна быть признана как обязательство, которое возникает у банка по возврату излишков денежных средств залогодателю в случае продажи недвижимости.  

23. При переводе в категорию «Прочая собственность» недвижимости, указанной в подпункте б) пункта 3 настоящего Положения, она должна учитываться по наименьшей из чистой балансовой стоимости (стоимость за минусом амортизации и убытка от обесценения) или справедливой стоимости на дату перевода. Любое превышение чистой балансовой стоимости над справедливой стоимостью должно быть отнесено на расходы текущего периода. 

24. При любом последующем уменьшении стоимости прочей недвижимости банк должен признать убыток от обесценения до справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу. Если после обесценения недвижимости ее справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу увеличится, то банк должен признать это увеличение, но только в сумме, не превышающий ранее накопленный убыток от обесценения. 

25. Любые текущие расходы по ремонту и содержанию прочей недвижимости, а также затраты, связанные с принятием недвижимости на баланс банка (затраты по юридическому оформлению недвижимости, организацию торгов и других затрат) должны быть отнесены на затраты того периода, в котором были понесены. 

26. Недвижимость, указанная в подпункте а) пункта 3 настоящего Положения классифицируется в соответствии с Положением о классификации активов и соответствующих отчислениях в резерв на покрытие потенциальных потерь и убытков. 

5. Требования к оценке прочей недвижимости 

27. При принятии или переводе недвижимости в категорию «Прочая собственность», справедливая стоимость имущества должна быть подтверждена независимым профессиональным оценщиком в соответствии со Стандартом оценки недвижимого имущества.  

Требование об оценке недвижимости не является обязательным, если: 

а) стоимость имущества не превышает 1000000 сом; 

б) оценка недвижимости была произведена в течение последних шести месяцев до перевода недвижимости в категорию «прочая собственность»; 

в) у банка имеется документальное подтверждение возможности продажи имущества в соответствии с пунктом 31 настоящего Положения в течение 90 дней со дня получения банком прав на данное имущество. 

28. Банк периодически должен проводить работу по выявлению признаков возможного обесценения прочей недвижимости с целью подтверждения стоимости имущества, учтенной на балансе, но не реже одного раза в год. В случае, если такие признаки имеются, то банк должен получить независимую оценку прочей недвижимости. 

29. Задание банка по оценке прочей недвижимости оценщику должно быть оформлено в письменной форме, а отчет оценщика об оценке должен включать задание по оценке и содержать результаты оценки по всем параметрам, указанным в задании по оценке банка.  

6. Продажа прочей недвижимости 

30. Банк должен продать прочую недвижимость не позднее срока, установленного пунктом 5 данного Положения. 

31. Банк должен учитывать недвижимость в категории «Прочая собственность» до тех пор, пока не будут выполнены все следующие условия: 

а) получение от покупателя суммы денежных средств, составляющей не менее 25 % от общей продажной цены в случае продажи имущества лицу, не связанному с банком и не менее 50% - в случае продажи имущества лицу, подпадающему под определение инсайдера или аффилированного лица банка, если банк финансирует оставшуюся часть посредством предоставления кредита. При этом участие банка должно быть ограничено только его ролью как кредитора, то есть условия (процентные ставки, срок погашения, амортизация и т.д.) должны являться такими же, как и для обычного кредита. Если продажа имущества финансируется за счет кредита по ставке, ниже, чем текущая рыночная процентная ставка, банк должен дисконтировать кредит и привести доходность по кредиту к рыночной ставке в соответствии с МСФО; 

б) данные о покупателе отражают его способность производить последующие платежи и подтверждены соответствующей документацией; 

в) банк перевел на покупателя большую часть рисков и вознаграждения, связанных с владением имуществом. Степень участия банка во владении имуществом является важным фактором для целей определения операции в качестве «продажи».  

32. При невыполнении условий, определенных в пункте 31 настоящего Положения, банк должен продолжать учитывать имущество в категории «Прочая собственность – прочая недвижимость». Полученные платежи (основная сумма, проценты и другие платежи) должны отражаться как обязательства банка по продаже данного имущества до получения достаточных платежей и наступления событий, которые позволят классифицировать операцию как продажа. 

33. Прибыль и убытки от продажи прочей недвижимости за денежные средства должны быть признаны в соответствии с МСФО.  

34. Банк должен вести надлежащую письменную документацию, отражающую работу банка по продаже каждого объекта из категории прочей недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Положения. Если до окончания срока, установленного пунктом 5 настоящего Положения, у банка появится возможность продать имущество, так, что будет покрыта задолженность по кредиту, а также дополнительные расходы, понесенные в период владения, банком должны быть незамедлительно предприняты действия для продажи недвижимости. 

7. Банковские помещения 

35. Правление банка принимает решение о приобретении недвижимости для расширения деятельности банка, а Совет директоров банка – при крупной сделке. В решении должны быть отражены планы банка по использованию этой недвижимости.  

36. В течение 1 года после приобретения имущества Правлением банка должно быть принято решение относительно использования недвижимости в качестве банковских помещений, либо отказа от использования данного имущества. Данное решение должно быть одобрено Совет директоров банка. 

37. Банку запрещено сдавать в аренду/лизинг недвижимое имущество, используемое для банковских целей, третьим лицам, за исключением дочерних компаний банка при соблюдении требований по проведению операций/сделок с инсайдерами/аффилированными лицами и условий техники безопасности. 

8. Заключительные положения 

38. В настоящем нормативном правовом акте устанавливаются только основополагающие требования, которые должны выполнятся банком при проведении сделок/операций с прочей недвижимостью.  

39. Положения настоящего нормативного правового акта обязательны к исполнению должностными лицами и сотрудниками банка.